İnşaat firmaları, bu büyük inşaat projelerinin finansmanını sağlamak amacıyla, uygulamada “maketten satış” olarak bilinen ön ödemeli konut satış yönetimini benimsedi. Henüz inşa edilmeyen daireler (bağımsız bölümler), projenin henüz başlarında satılmaya başlandı. Böylelikle, inşaat firmaları, inşaat maliyetlerinin bir kısmını bazen de tamamını bu satışlar ile elde etmiş oldu. İnşaat firmaları, deyim yerindeyse; alacakla, vereceği ödemiş oldu.
Tüketiciler ise sahibi olmak istedikleri daireleri, “topraktan girmek” suretiyle, daha uygun fiyatlara satın almış oldu. Ancak bu yöntem, tüketiciler bakımından pek çok sorunu beraberinde getirdi. Tamamlanmayan inşaatlar, iflas eden inşaat firmaları, tamamlanmakla birlikte pek çok eksik içeren daireler bu sorunların başlıcalarıydı.
Tamamlanan ancak eksikler içeren daireler, yargıya taşındı ve yüksek mahkeme uygulamasında kendisine önemli bir yer edindi. Uygulamada da “eksik ifa – ayıplı ifa” olarak bilinen bu sorunlar hâlihazırda devam etmekte ve hâlen çoğu projede “cenin” olarak doğmayı beklemekte…
Sancaktepe Örneği:
Örneğin; Sancaktepe’deki yaklaşık 500 küsur konutlu bir projede de benzer sorunlar baş göstermiş. İnşaat firması, tanıtımlarında, pek çok sosyal tesisten ücretsiz faydalanılabileceğini ilan etmiş. Ancak daireler tamamlanıp alıcılarına teslim edildikten sonra yapılan sosyal tesislerden ancak ücret karşılığında yararlanılabileceği söylenmiş. Böylelikle, tüketiciler, ücretsiz olarak yararlanacaklarını düşündükleri sosyal tesislerin, bir anda potansiyel müşterisi (!) hâline gelmiş. İnşaat firmasının temel gerekçesi, sosyal tesislerin bulunduğu parselin proje kapsamında olmadığı şeklinde gösterilmiş. İnşaat firması, ayrıca, sözleşmelerine koyduğu bir maddede; ilan, broşür ve tanıtımlarındaki vaatleri ile bağlı olmadığını ifade etmiş.
Peki, böyle bir durum karşısında, sosyal tesislerden ücretsiz yararlanmayı bekleyen tüketicilerin başvurabileceği bir hukukî imkân var mı?
Hemen, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Ayıplı mal” başlıklı 8’inci maddesine bakalım: “… Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir. …” Madde biraz uzun olsa da özü şu: satıcılar, vaatleri ile bağlı ve bu vaatlerin yerine getirilmemesi ayıplı malın varlığına işaret eder. Buna göre; sosyal tesislerden yararlanılabileceğine yönelik bir vaat var ve bu vaat ispatlanabiliyor ise sosyal tesislerin ücretli olması ve alıcıların yararlanmasının ücrete bağlanması ayıplı mal teşkil edecektir.
Peki, inşaat firmasının, tanıtımlarındaki ve broşürlerindeki vaatlerinden sorumlu olmadığına yönelik sözleşme maddesi inşaat firmasını sorumluluktan kurtaracak mı?
Bu sorunun cevabı tereddütsüz hayır! Çünkü, tüketici hukukunda, sorumsuzluk anlaşmaları geçerli olarak kabul edilmiyor (Ahmet KARAKOCALI/Ali Suphi KURŞUN, Tüketici Hukuku, Aristo, 2015, sayfa 58).
Ayıplı malın varlığını tespit ettik. Sonraki adım nedir?
O da 6502 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde mevcut. Tüketici, ayıplı mal karşısında; ücretsiz onarım, ayıpsız misli ile değiştirme, ayıp oranında bedel indirimi ve sözleşmeden dönme haklarına ve bu haklarına ek olarak tazminat talep etme imkânına sahip. Bu tip olaylarda kullanılması en makul olan hak ise ayıp oranında bedel indirimi. Böylelikle, tüketici, söz konusu ayıplar sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini sağlayabilecektir. Ancak, hakkın elde edilebilmesi için, her hukukî sorunda olduğu gibi zamanında ve doğru adımlar atılmalıdır.
