Henüz tamamlanmamış konutların satın alınmasında ve özellikle maketten satışlarda (ön ödemeli konut satışlarında) inşaata süresinde başlamama, teslimde gecikme, inşaat projesine aykırılık sonucunda sosyal tesislerin mevcut olmaması gibi pek çok “büyük” sorunla karşılaşılabilmektedir. Bunların dışında, satılan konutta, sözleşmede kararlaştırılan niteliklerdeki malzemelerin kullanılmaması gibi sorunlarla da karşılaşılabilmektedir.
Bu yazıda ele alacağımız bu sorun, “büyük” sorunlara göre biraz daha “küçük” bir sorun olarak değerlendirilebilir. Ancak, “Sinek küçüktür fakat mide bulandırır (!)”.
Bu “küçük sinek” : Sözleşmede, muadillerine göre daha kaliteli olan X marka kapıların, Y marka muslukların, Z marka duş kabininin kullanılacağı kararlaştırılmış olmasına karşılık bu markalardan daha az kaliteli ürünlerin kullanılması şeklinde örneklendirilebilir.
Bu tip durumlarla karşılaşıldığı takdirde tüketici sıfatına sahip alıcı, hangi hukukî imkânlara sahip olur? Bu hukukî imkânların kullanılmasında dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
İlk olarak hukukî nitelendirme ile başlayalım. Hukukî nitelendirme için de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Ayıplı mal” başlıklı 8’inci maddesine bir bakalım: “Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.” Dikkat edilirse, hükümde, “kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmama” ve “sözleşmeye aykırı olan mal” ifadelerine yer verilmiştir. Bu durum göstermektedir ki sözleşmede kullanılması taahhüt edilen malzemelerden düşük kalitede malzeme kullanılması ayıplı mal olarak nitelendirilebilecektir.
Böylelikle, tüketici, ayıplı mal karşısında birtakım seçimlik haklara sahip olacaktır. Daha önceki yazılarımızda da değindiğimiz bu seçimlik haklar, 6502 sayılı Kanun’un 11’inci maddesine göre şunlardır: ücretsiz onarım, ayıpsız misli ile değiştirme, ayıp oranında bedel indirimi ve sözleşmeden dönme (bedel iadesi).
İşte bu seçimlik haklardan hangilerinin kullanılabilir olduğu, somut olaydaki ayıbın niteliğine, sözleşmeye ve projeye göre değişiklik gösterecektir. Örneğin; sadece, kapı kolunun istenilen kalitede olmaması sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasına engel olabilecektir. Menfaat dengesi gereği, böyle bir durumda ücretsiz onarım yahut ayıp oranında bedel indirimi gündeme gelebilir. Bu sebeple, bu tip ayıplarda, ayıbın niteliği ve sözleşme ile proje dikkatlice değerlendirilmelidir.
Peki, sözleşmede, konutta kullanılacak malzemelere ilişkin hiçbir düzenleme yoksa ve kullanılan malzemeler ortalamanın altında ise ne olacaktır?
Her şeyden önce belirtmek gerekir ki satıcı, kural olarak, ortalama nitelikten daha düşük bir malzeme kullanamaz (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.86). Şayet satıcı, ortalama kaliteden daha düşük kalite malzeme kullanmış ise yine, 6502 sayılı Kanun’un 8’inci maddesi anlamında, ayıp gündeme gelebilecektir. Ancak bu hâlde, kıstas, ortalama kalitedeki malzemeler olacaktır.
Böyle durumlarla karşılaşan tüketiciler, ilk önce, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400 ve 405’inci maddeleri arasında düzenlenen delil tespiti yoluna başvurabilir. Böylelikle, esas davayı açmadan önce, ayıbın niteliği ve konutta meydana getirdiği değer kaybı gibi hususlarda fikir sahibi olunabilir.
