Beklentilerin geç gelmesi hayatta olduğu gibi hukukta da sorunlara yol açar. Gayrimenkul sektöründeki önemli ve yaygın mağduriyetlerden biri satın olunan konutun geç teslimidir.
Konutun geç teslimi, çeşitli şekillerde gündeme gelebilir. Bizim değineceğimiz asıl sorun ise, “maketten satış” (kanun deyimiyle ön ödemeli satış) yönetimiyle yapılan satışlardaki geç teslimlerdir. Çünkü tüketici, daha uygun fiyatla konut sahibi olmak için henüz tamamlanmamış konutları satın alarak zaten konutun teslimini beklemeye razı (!) olmuş durumdadır. Bir de bu konutun teslimi gecikince, tüketici, giderek mağdurlar kervanına dâhil olmaya başlar.
Bir örnekle açıklayalım: Tüketici, henüz inşaatına başlanmamış bir projeden, uygun bir fiyatla, konut satın almış olsun. Bu konutun teslim tarihinin de 01.01.2017 olarak belirlendiğini varsayalım. Bu örnekte tüketici, konutu satın aldığı tarihten itibaren ödemelerine başlar ve konutun teslim edileceği günü beklemeye koyulur. 01.01.2017 tarihinde ve belki de bu tarihten bir süre önce, konutun teslim tarihinin geciktiğini (veya gecikeceğini) öğrenir. O andan itibaren tüketici, ödemelerini yapmış ancak konutunu teslim alamamış olacaktır. Tüketicinin satın aldığı konut eğer mesken olarak kullanmayı planladığı konut ise tüketici çoğu zaman, sözleşmeden dönerek ödediğini geri almayı tercih etmeyecek ve konutun teslimini beklemeye devam edecektir.
Peki, tüketici, konutun teslimini beklemekten başka ne gibi hukukî imkânlara sahiptir?
Konutun teslimini bekleyen tüketicilerin sahip olduğu hukukî imkânlar için öncelikle sözleşmeye bakmak gerekir. Bazen, konut satış sözleşmelerinde, gecikme hâli için cezai şart öngörülmektedir. Örneğin; “…gecikilen her ay için aylık 5.000 TL cezai şart ödenecektir.” şeklinde sözleşme maddesi mevcut olabilir. Bu ihtimalde, gecikilen her ay için 5.000 TL bedelli cezai şart talep edilebilir (muaccel) hâle gelecektir. Örneğin; 01.01.2017 teslim tarihli sözleşmede yukarıdaki gibi bir sözleşme maddesi yer alıyorsa 01.05.2017 tarihinde 4 × 5.000 TL = 20.000 TL talep edilebilir cezai şart alacağı mevcut olacaktır.
Peki, tüketici, bu cezai şart alacağını elde etmek için hangi yollara başvurmalıdır?
2 Tüketici, bu cezai şart alacağını; ihtarname ile talep edebileceği gibi ilamsız icra takibine başlamak veya alacak davası açmak suretiyle de talep edebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki bu yollardan her birinde doğru adımları atmak çok önemlidir.
Mücbir Sebep
Bir diğer önemli husus, hemen her sözleşmede yer alan, mücbir sebeplere ilişkin sözleşme maddesidir. Çünkü çoğu kere, teslim süresinin mücbir sebeplerle uzaması hâlinde, tüketicinin, hiçbir talebinin olamayacağına yönelik sözleşme maddelerine yer verilmektedir. Şayet, gecikme, mücbir sebeplerden ileri geliyorsa, cezai şart talep edilebilir olamayacaktır. Bu sebeple, sözleşmenin, çok dikkatli incelenmesi gerekmektedir.
Cezai şart talep edilmeden konutun teslim alınması
Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, muaccel cezai şart alacağı henüz talep edilmeden konutun teslim alınmasıdır. Şayet, cezai şart alacağı talep edilmez ve teslim tutanağında da bu hak saklı tutulmaz ise teslim ile birlikte cezai şart alacağının sona ermesi gündeme gelebilecektir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 131/fıkra 1). Bu sebeple, cezai şart alacağından vazgeçilmek istenmiyorsa, konut tesliminden önce bu alacak talep edilmeli veya konut teslimi sırasında cezai şart alacağı saklı tutulmalıdır.
Sözleşmede cezai şart hükmünün bulunmaması
Sözleşmede, cezai şarta ilişkin bir düzenleme olmasa dahi, tüketici, geciken teslim sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir. Bu talebin dayanağı da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125’inci maddesi olacaktır. Anılan maddenin birinci fıkrasındaki şartların gerçekleşmesi şartıyla, tüketici, satıcıdan, gecikme tazminatı talep edebilecektir. Bu imkân, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 11’inci maddesinin 6’ıncı fıkrasında da kabul edilmiştir. Bu tazminat, o mahalde buluna konutların rayiç kira getirisi kadar hesaplanacaktır.
